8.5折优惠房贷何处寻 “最优客户”有优势

近期，国内各大银行个人住房抵押贷款业务都出现了一定的“额度荒”、利率上浮，甚至停贷的问题。买房不等人，对于眼下就有实际贷款需求的购房者来说，如何才能快速、有效地获得房贷？目前8.5折的房贷利率优惠又是否还能享受呢？

8.5折难上加难

今年下半年以来，各地房贷收紧之风就频频吹起，而进入10月之后则愈发严重。不少业内人士都指出，由于今年初3、4月份的大规模放贷行为，使得各家银行的贷款额度都在年底趋紧。根据预测，未来两月的“额度荒”、利率上浮甚至停贷的现象应是只增不减。

近期有调查显示，目前各地、各银行的房贷发放都已日渐趋紧。如在上海，工、农、中、建四大国有银行还表示尚有首套房8.5折的利率优惠，而广发、平安、光大等股份制银行则均已相继取消优惠政策，甚至出现了停贷现象；相类似的，在广州绝大多数银行的首次置业贷款利率也已经上浮5%~10%，且额度紧张的占绝大部分。

而沪上即使是四大行这样房贷业务的“中坚力量”，实际在面对8.5折的房贷优惠时也颇有些“爱理不理”。比如农行，首套房最低8.5折的优惠要求房价在160万元以上、房龄20年以内。同时工作人员还坦率地告诉记者：“最近对客户资质要求的确无形中有所提高，客户被拒贷也有所增长。”另有知情人士透露，目前部分银行针对其高端或者优质客户，可能仍有部分的优惠利率，但往往仅是出于维护客户关系的目的，一般的购房者几乎不可能获得8.5折的最优利率。

对此，21世纪不动产的罗寅申也告诉记者，目前沪上整体的房贷发放都有着审批严、通过难、放款慢的问题。虽然不少银行尚表示有8.5折优惠利率可以申请，但更多地只是“政策尚存”，实际要顺利通过审批并拿到贷款可以说是难上加难。“目前上海能拿到9折、9.5折优惠已经不错了，部分银行已回归基准利率。”同时，往往还有不少购房者几经周折获批了房贷，之后却被银行告知“放款时间尚不明确”、“可能要到明年年初”。

“最优客户”有优势

可以说，因为房贷、特别是优惠利率对于银行来说“利润低、不赚钱”，在每年年底这样的额度趋紧时期，面对银行的惜贷情绪，一般的购房者确实很难获得优惠贷款，毕竟主动权掌握在银行手里。至于少部分银行向一些高端、优质客户提供8.5折最优利率的现象，罗寅申也分析指出：“在现阶段能实际相对较快地获得8.5折优惠利率的，一定是在各方面都被银行认可为优质客户的人。”不难想象，成百上千的购房者都排着队等放贷，银行尚余的一些额度自然会批给最“优质”的那一小部分人。

那么，怎样才有可能成为那种“最优客户”呢？首先自然要满足贷款的基本条件，包括信用问题、贷款资质等等，力争样样“优质”。购房者可先向征信管理部门查询本人的信用报告，确认是否有不良记录、是否符合银行规定。对于日趋严格的资质审核，则还应自查诸如学历、工作性质、工作收入、名下拥有资产等等条件，并备好相关证明材料。一般来说，学历在本科以上，工作收入是月还款金额的2倍以上，工作单位是国企或者世界500强，征信记录良好，会是银行优先选择发放贷款的客户群。

进一步的，购房者还应提前多向各家银行了解其各自的相关贷款政策和具体发放条件，特别是国有大银行、中小银行、外资行之间的差异。除了职业稳定、收入较高之外，一些银行对拥有该行白金卡、VIP身份的客户，以及预先购买使用多项该行产品（如存款、理财产品、基金、保险等）并达到一定金额的客户，在放款速度和利率上也还会有一定的优势。

一切早作打算

而随着贷款难问题的不断加剧，急需贷款的购房者还应加快脚步，避免错过原本还能赶上的“末班车”。归结来看，由于每逢年底都会遇到一定程度的贷款难问题，有购房计划的购房者还是应该在各方面都未雨绸缪、早作打算。

1.提前准备好各类房贷申请材料，包括身份证明、婚姻证明、用途证明（购房合同、首付款发票等）、还款能力证明等等，并确保其真实齐全、及时递交。

2.避重就轻选择最合适的银行。虽然每个银行贷款审批中涉及的因素基本相同，但是在审核的过程中，不同银行侧重的因素不同。购房者可以避开自身因素的弱点，去选择银行。比如购买房屋房龄过大的，可以选择更注重个人还款能力的银行，如工商银行；若购房者是个体户，工资流水提供有难度，可以选择对房屋或者其他因素更看重的银行，如交通银行。

3.在申请贷款时可以选择一家或几家大型房产中介公司进行咨询，这类中介公司往往拥有3到5家甚至更多的合作银行，每个银行的贷款政策都不尽相同，购房者可以视实际情况获得有效建议。

4.购房者还要不忘未雨绸缪、留好退路，考虑一些贷款受阻、放款时间拖慢时所能采取的应对措施。比如在与银行交涉中尽量问清楚审核、放款的具体时间点；而二手房的购房过程中，更是最好先与房主就过户时间等细节问题进行协商，并在合同中注明，必要时还需要签署相关补充协议，以免产生纠纷。

及时调整策略

最后，及时调整自己的相应购房策略也不失为一个好方式。面对年底惯例般的贷款难问题，有条件的购房者也不妨再等上一等。虽然可能会在短期内造成一定的损失，但若来年春天能顺利获批更优惠的8.5折贷款，那么相比今年以较少优惠获得贷款、甚至放款时间也要拖慢到明年，无疑就更为明智了。

另外，急于获得贷款的购房者也可以多关注一些其他的产品和渠道。比如，不少银行提供的相关产品都可以变相使得购房者的贷款成本下降，包括气球贷、蓄利宝、双周供、借力贷等等，购房者可以一一了解比较；同时，一些房地产中介也会通过相应的机构渠道来帮助购房者获批较低利率的贷款；还有一些房地产中介公司则还有诸如“垫资”一类的业务。当然，这样的购房策略可能并非“上策”，购房者也应充分考虑到其中的风险。